Saiba quando é justo pagar um valor adicional por um ponto comercial.

“Luvas” é o valor que algumas locações comerciais cobram no início do contrato — também chamado de key money ou, em certos contextos, res sperata. Não é aluguel antecipado, caução ou pagamento por benfeitorias; é um preço pela oportunidade de ocupar um ponto considerado valioso, com clientela já formada, fluxo de pedestres e sinergias do entorno. Historicamente, a prática nasceu para “garantir a preferência” por locais disputados e segue recorrente em mercados como rua de grande movimento e, sobretudo, shopping centers.

Cobrar luvas é permitido. Entretanto, conforme estabelece a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) art. 45, não pode no contrato haver cláusulas que imponham obrigações pecuniárias para que o locatário obtenha a renovação judicial do contrato — isto é, não se pode condicionar a renovação protegida por lei ao pagamento de novas “luvas”.

Esse desenho se conecta diretamente ao direito à renovação do ponto. O art. 51 da mesma lei garante ao locatário de imóvel comercial a renovação do contrato “por igual prazo”, desde que o contrato seja escrito e com prazo determinado, que o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos) alcance cinco anos e que o locatário explore o mesmo ramo há pelo menos três anos. A jurisprudência atual do STJ interpreta “por igual prazo” como renovação por até cinco anos a cada ciclo — podendo o lojista renovar novamente ao final, se continuar preenchendo os requisitos.

Também há prazos fatais: se a negociação não prosperar, a ação renovatória deve ser ajuizada entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor; perder esse intervalo faz decair o direito. Essa janela é decisiva na estratégia de quem pagou luvas, pois é exatamente nessa fase que alguns locadores tentam exigir novo desembolso para renovar “por fora” do mecanismo legal — o que a lei veda quando estão presentes os requisitos da renovatória.

Na prática, as luvas aparecem com mais força em shopping centers, onde a ocupação envolve contratos atípicos, tenant mix e, muitas vezes, a cobrança de res sperata. A jurisprudência costuma admitir essa cobrança no ingresso, dentro dos limites contratuais e sem confusão com aluguel ou caução; já fora do ambiente de shopping, há casos em que tribunais consideraram indevida a chamada res sperata, especialmente quando descolada de qualquer contrapartida real. Em qualquer cenário, terminar o contrato não gera, por si só, direito automático de restituição do valor pago a título de luvas.

Quando, então, pode valer a pena pagar? Vale quando o ponto reduz de forma concreta o risco do negócio e acelera a curva de vendas: endereço com demanda comprovada para o seu público, visibilidade natural, vizinhança-ímã (âncoras, polos gastronômicos), barreiras de entrada que dificultem substituir aquele local e tempo de rampa curto. Em geral, o empreendedor compara o custo das luvas com o ganho de margem bruta projetado pelo “efeito ponto” ao longo do primeiro ciclo contratual: se o incremento de resultado paga o desembolso em prazo aceitável e ainda deixa retorno, a conta fecha; se depende de hipóteses heroicas, melhor recuar.

Avalie o prazo de retorno do valor pago

Do ponto de vista financeiro, trate as luvas como investimento amortizável no período contratual que você realmente controla (até cinco anos, se está amparado por renovatória). O critério prático é calcular o payback em meses e, se possível, o valor presente líquido do projeto já descontando aluguel, condomínio, capex e capital de giro. Negocie contrapartidas que “barateiem” o key money efetivo: período de carência de aluguel, obras a cargo do locador, abatimentos escalonados ou aluguel percentual com teto; tudo documentado de modo a não violar o art. 45 na fase de renovação.

Por fim, cuide da forma jurídica. No contrato inicial, identifique expressamente o que são luvas e o que não são, evitando confusão com caução e afastando expectativa de devolução automática; registre as bases de cálculo do aluguel sem que haja “luvas disfarçadas” na renovação; e, se a sua estratégia depende de permanecer no ponto, monitore desde cedo os requisitos do art. 51 e o prazo decadencial para a ação renovatória. Se, na prática, o locador condicionar a renovação protegida ao pagamento de novas luvas, a medida correta não é pagar “para não perder”, mas acionar o mecanismo legal dentro do prazo.

Como saber tudo sobre bares, bebidas e coquetelaria

Para saber tudo sobre bares, bebidas e coquetelaria faça um dos cursos da Escola do Entretenimento. Clique no link e escolha o curso que mais se encaixa com você e seus objetivos.